今年以來(lái)，防控金(jīn)融風(fēng)險、避免發生(shēng)系統性風(fēng)險成為(wèi)中國金(jīn)融市(shì)場(chǎng)發展及監管政策取向的重要問題。金(jīn)融監管将對房(fáng)地産行業産生(shēng)哪些(xiē)趨勢性影響？房(fáng)地産綜合政策應從哪些(xiē)角度予以把握？為(wèi)此，中國建設報(bào)記者專訪了(le)國務(wù)院發展研究中心市(shì)場(chǎng)經濟研究所副所長、研究員(yuán)鄧郁松。 中國建設報(bào)：您如(rú)何看待金(jīn)融監管對于房(fáng)地産行業的影響，未來(lái)的發展趨勢有哪些(xiē)？ 鄧郁松：房(fáng)地産行業是對金(jīn)融政策調整最為(wèi)敏感的行業之一(yī)，不管是開發企業還是購(gòu)房(fáng)人(rén)，都高度依賴金(jīn)融企業的支持。所以房(fáng)地産金(jīn)融政策的調整，是影響短期房(fáng)地産走勢最重要的因素。當貨币政策比較寬松、利率比較低(dī)的時(shí)候，對于購(gòu)房(fáng)人(rén)來(lái)說(shuō)，會極大提升其住房(fáng)購(gòu)買能(néng)力，房(fáng)地産開發企業的資金(jīn)來(lái)源會明顯增加，房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)也(yě)會比較繁榮。一(yī)旦貨币政策收緊，提高利率和首付，控制對企業的信貸，房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的景氣度就(jiù)會回落，房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的銷售量以及投資也(yě)會相應減少。 要把當前我國房(fáng)地産發展階段的變化(huà)結合起來(lái)看待目前房(fáng)地産金(jīn)融政策的調整。根據研究，2013年中國城鎮戶均住房(fáng)已經達到了(le)1.0套，意味着中國房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)已經從供不應求到了(le)供求總量平衡、區域分(fēn)化(huà)的新(xīn)階段。從國際經驗來(lái)看，發達經濟體(tǐ)在戶均住房(fáng)達到1.0套時(shí)均出現(xiàn)了(le)新(xīn)開工面積的峰值，此後新(xīn)開工面積和房(fáng)地産投資增速都出現(xiàn)回落。借鑒發達經濟體(tǐ)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)發展的曆程和一(yī)般規律，我國房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)新(xīn)開工面積的峰值也(yě)已經在2013年出現(xiàn)，近幾年房(fáng)地産新(xīn)開工面積的放(fàng)緩，是符合這(zhè)個(gè)階段的特征的。 如(rú)果未能(néng)認識到房(fáng)地産發展階段已發生(shēng)重大變化(huà)，繼續采用老辦法促進房(fáng)地産發展，繼續用低(dī)首付鼓勵購(gòu)房(fáng)，同時(shí)給予大量貸款，就(jiù)有可能(néng)會出現(xiàn)全局性供給過剩的問題。根據房(fáng)地産發展階段的重大變化(huà)，應适當調整相關(guān)政策，尤其是房(fáng)地産金(jīn)融的政策。 中國建設報(bào)：您曾經提到，需要統籌考慮特定解決方案的長期影響。您認為(wèi)如(rú)何從系統的角度出發，處理(lǐ)好(hǎo)(hǎo)房(fáng)地産與國民(mín)經濟、區域發展、人(rén)口結構、城市(shì)規劃以及産業布局等方面的關(guān)系？ 鄧郁松：第一(yī)，要認識房(fáng)地産發展的階段性以及不同階段房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的特點和規律。在房(fáng)地産供不應求階段，要首先解決總量不足的問題。在總量平衡、區域分(fēn)化(huà)的新(xīn)階段，要将提高居住品質、防範風(fēng)險放(fàng)在更加重要的位置。同時(shí)，要清醒地認識到新(xīn)階段的市(shì)場(chǎng)發展特征同供不應求階段存在顯著差異，對新(xīn)階段的房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)發展趨勢要準确把握，避免用過去的經驗看待新(xīn)階段的房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)。 第二，要認清相關(guān)政策的短期效果和長期效果。從發達經濟體(tǐ)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)發展曆程看，房(fáng)地産領域出現(xiàn)的一(yī)些(xiē)風(fēng)險和問題使人(rén)們過于重視(shì)短期政策目标而忽視(shì)了(le)特定政策帶來(lái)的長期風(fēng)險。如(rú)寬松的貨币政策和低(dī)利率、低(dī)首付有利于房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的短期繁榮，有利于刺激經濟增長，但(dàn)也(yě)極易引發房(fáng)地産泡沫風(fēng)險，對房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的中長期發展帶來(lái)較大沖擊，甚至會對宏觀經濟帶來(lái)較大沖擊。因此，為(wèi)實現(xiàn)短期内的特定目标而出台或調整相關(guān)政策時(shí)，需要對特定政策的長期影響進行評估，避免短期解決方案成為(wèi)中長期問題的誘因。 第三，要從全局角度看待房(fáng)地産問題。房(fáng)地産問題并不僅僅是房(fáng)屋的建設、分(fēn)配和管理(lǐ)問題，而是與城市(shì)發展、人(rén)口流動、産業興衰、社會變遷等問題緊密相關(guān)。解決房(fáng)地産問題不能(néng)就(jiù)房(fáng)地産談房(fáng)地産，要從系統角度出發分(fēn)析房(fáng)地産面臨的問題。比如(rú)低(dī)收入家庭住房(fáng)困難問題，表面上(shàng)是住房(fáng)困難，但(dàn)更深層次是因勞動技能(néng)差等原因帶來(lái)的收入水平低(dī)。即便解決了(le)低(dī)收入家庭的住房(fáng)困難，但(dàn)如(rú)果沒有解決勞動技能(néng)差等問題，仍可能(néng)出現(xiàn)較為(wèi)嚴重的社會問題。如(rú)許多發達國家在曆史上(shàng)曾建設了(le)很多公共住房(fáng)，以解決低(dī)收入家庭的住房(fáng)困難問題，但(dàn)後來(lái)一(yī)些(xiē)公共住房(fáng)區域因低(dī)收入家庭的聚居變成了(le)貧民(mín)窟，并由此帶來(lái)社會隔離等深層次的社會問題。房(fáng)地産涉及面非常廣，一(yī)定要從全局視(shì)角考慮問題并提出解決方案，并統籌考慮特定方案的經濟、社會、金(jīn)融、政治等方面的短期和中長期影響，一(yī)定要認清問題的本源和實質，房(fáng)地産政策要與其他政策相協調。 田子(zǐ)超 胡嘉琦 (摘自中國建設報(bào))
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